Maison de caractère

Description

Opportunité stratégique à Agen d’Aveyron (15 min de Rodez). Bâtisse en pleine propriété comprenant 2 appartements loués + fort potentiel d'extension (3ème lot de 75m²). Rendement brut immédiat : 6% / Cible : >10% (potentiel d'extension 3ème lot).1. PERFORMANCE LOCATIVE ACTUELLE• Configuration : Bâtisse de 150 m² habitables divisée en 2 appartements T4.• Revenus : 900 € HC / mois (450 € x 2). Baux en cours (levier de croissance possible).• Situation : Zone tendue (proximité CHU, Gare, Aéroport), garantissant une vacance locative proche de zéro.2. POTENTIEL DE CRÉATION DE VALEUR (LE 'PLUS' BUSINESS)L’actif offre un levier de rentabilité immédiat grâce à ses volumes exploitables :• Aménagement des combles : +75 m² au sol, disponibles pour la création d’un 3ème lot (Studio ou T2) ou restructuration en duplex type 'Loft' de 2 appartements verticaux. C'est le produit idéal pour un investisseur cherchant à créer de la valeur (déficit foncier possible).• Dépendances : 3 garages au total (dont un non attenant) + cour privative de 300 m². Bonus Foncier : 3 garages « boxables » pour booster le rendement. Possibilité de détacher le garage non attenant pour une revente séparée ou une location indépendante (env. 60-80 €/mois).3. BILAN FINANCIER ÉVOLUTIF• Scénario 1 (Actuel) : Cash-flow immédiat avec les 2 baux en cours.• Scénario 2 (Optimisation) : Création du 3ème lot + location des garages = augmentation significative de la rentabilité brute et de la valeur de revente.4. OPTIMISATION FISCALE & STRATÉGIE DE DÉTENTIONCe projet offre deux leviers fiscaux majeurs pour gommer votre imposition :Option 1 : Le Déficit Foncier (Location nue)Idéal pour les investisseurs fortement imposés (TMI 30% ou 41%). Les travaux de création du 3ème lot dans les combles et la rénovation des T4 existants sont 100% déductibles de vos revenus fonciers, et même de votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an).Option 2 : Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)En louant ces appartements meublés, vous bénéficiez de l'amortissement comptable du bien et des travaux. Résultat : Des revenus locatifs nets d'impôts pendant 10 à 15 ans.5. FICHE TECHNIQUE & ATOUTS STRATÉGIQUES• Localisation : Agen d’Aveyron, commune prisée pour son cadre de vie et sa connexion directe aux bassins d'emploi de Rodez.• État : Cachet de la pierre, configuration flexible.• Annexes : Rez-de-chaussée technique avec grands garages et accès extérieur.'Potentiel rare sur le secteur d'Agen d'Aveyron. Idéal pour un premier immeuble de rapport ou pour diversifier un patrimoine existant avec un actif à forte valeur ajoutéeDossier complet (Visite virtuelle, plans de niveaux et diagnostics) disponible sur demande. Contactez-nous pour une étude de rendement personnalisée sur ce projet à triple potentiel.Chauffage au fioul, isolation des combles, fenêtre PVC double vitrage, toiture en lauze, électricité conforme.DPE E – GES E TF 2024 : 1.390€Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »