Appartement à vendre, 200m², Saint-Etienne

Description

? Revenus immédiats • Patrimoine valorisé 247 000 € • Autofinancement • Fort potentiel de valorisation Dans le cadre d'un projet personnel de rachat d'une maison familiale, je propose la cession de 100 % des parts sociales de la Sci Aleks And Co, créée en 2016 et soumise à l'Impôt sur les Sociétés. Cette société détient un portefeuille immobilier composé de 4 appartements actuellement loués, répartis sur plusieurs secteurs recherchés de Saint-Étienne. Le patrimoine est exploité depuis plusieurs années avec un historique locatif stable et une gestion rigoureuse. L'acquéreur reprend une société existante, un patrimoine constitué et des revenus locatifs immédiats. ? Composition du patrimoine Rue Mi-Carême Deux appartements de 75 m² chacun. ✔ Loyers : 450 €/mois 500 €/mois ✔ Chaudières récentes ✔ Rafraîchissements uniquement (peinture, luminaires, salle de bain) ✔ Fort potentiel de revalorisation après remise au goût du jour. Rue Chaumier Appartement de 45 m². ✔ Loyer : 390 €/mois ✔ Secteur calme ✔ Bonne demande locative. Rue Antoine Durafour Appartement de 67 m². ✔ Loyer : 350 €/mois ✔ Locataire en place depuis plusieurs années ✔ Aucun travaux à prévoir. ? Les chiffres clés ✅ 4 appartements ✅ Patrimoine estimé : 247 000 € ✅ Encours bancaire restant : environ 117 000 € ✅ Revenus locatifs mensuels : 1 690 € ✅ Mensualités de prêts : 946,86 € ✅ Excédent brut avant charges : environ 743 €/mois Le portefeuille présente un ratio d'endettement inférieur à 50 % de la valeur du patrimoine, offrant une marge patrimoniale importante. ? Les atouts de l'investissement ✔ Revenus locatifs immédiats ✔ Patrimoine déjà constitué ✔ Plusieurs biens limitant le risque locatif ✔ Sci existante depuis 2016 ✔ Comptabilité et historique disponibles ✔ Autofinancement déjà en place ✔ Potentiel de valorisation grâce à quelques travaux de rafraîchissement ✔ Possibilité d'optimisation fiscale selon votre stratégie patrimoniale ✔ Dossier parfaitement adapté à un investisseur souhaitant développer un patrimoine immobilier sans repartir de zéro. ? Situation locative Les différents baux arrivent progressivement à échéance dans les prochains mois. Cette situation représente une réelle opportunité pour le futur acquéreur qui pourra, selon sa stratégie : • réévaluer progressivement les loyers dans le respect de la réglementation • effectuer des travaux de valorisation entre deux locations • transformer certains logements en location meublée si cela correspond à son projet • optimiser le rendement global du portefeuille. Le patrimoine offre donc un potentiel de création de valeur à court et moyen terme. ? Modalités de la cession Prix de cession des parts sociales : 85 000 € + Reprise du compte courant d'associé : 35 000 € (à ce jour). Le prix du compte courant sera ajusté au jour de la signature définitive. ? Financement Les biens sont actuellement financés par plusieurs prêts bancaires bénéficiant de conditions historiques avantageuses. La banque ayant confirmé que les garanties actuelles ne peuvent être transférées sans refinancement, plusieurs solutions juridiques pourront être étudiées avec l'acquéreur et les conseils (notaire, avocat, établissement bancaire). Selon le montage retenu, il pourra notamment être prévu un nantissement des parts sociales et/ou du compte courant d'associé jusqu'au refinancement définitif des prêts. Ce mécanisme a pour objectif de : sécuriser l'acquéreur pendant la période de transition protéger le vendeur tant que les garanties bancaires ne sont pas levées permettre une reprise progressive dans un cadre juridique sécurisé. Les modalités exactes seront définies avec les professionnels en charge de l'opération. ? Dossier disponible Après un premier échange sérieux, pourront être communiqués : ✔ bilans comptables ✔ baux en cours ✔ tableaux d'amortissement des prêts ✔ relevés locatifs ✔ historique des travaux ✔ diagnostics ✔ charges et Tf